Gayrimenkul Satışına Engel Olabilecek Durumlar Nelerdir?

Evinizi, arsanızı ya da iş yerinizi satmaya karar verdiniz. Alıcı bulundu, fiyat konusunda anlaşıldı… Peki tapuda satışın mutlaka gerçekleşeceğinden emin misiniz?

Gayrimenkul satışlarında bazen tapu aşamasına gelindiğinde beklenmedik sorunlarla karşılaşılabiliyor. Bu nedenle satışa çıkmadan önce taşınmazın hukuki ve resmi durumunun kontrol edilmesi oldukça önemlidir.

Satışı etkileyebilecek veya engelleyebilecek başlıca durumlar şunlardır:

? Tapu kaydındaki haciz ve tedbirler
Taşınmaz üzerinde haciz, ihtiyati tedbir veya satış/devir işlemini kısıtlayan bir mahkeme ya da kurum kararı bulunması, satışın yapılmasını engelleyebilir veya ek işlemler gerektirebilir.

? İpotek bulunması
Tapuda ipotek bulunması her durumda satışın yapılamayacağı anlamına gelmez. Ancak ipoteğin niteliğine, alıcının kabulüne ve özellikle banka kredili işlemlerde ilgili bankanın prosedürlerine göre satış öncesinde ipoteğin kaldırılması veya işlem sırasında kapatılması gerekebilir.

? Tapu kaydındaki şerh ve kısıtlamalar
Aile konutu şerhi, satış vaadi, intifa hakkı, önalım hakkı veya başka hak ve şerhler satış sürecini etkileyebilir. Her şerhin hukuki sonucu farklı olduğundan tapu kaydı işlem öncesinde incelenmelidir.

? Miras ve intikal işlemlerinin tamamlanmamış olması
Miras yoluyla geçen bir taşınmazın satışında gerekli miras ve tapu işlemlerinin tamamlanması gerekir. Birden fazla hak sahibi bulunuyorsa mülkiyet türüne göre satış için gerekli onay ve işlemler değişebilir.

? Hisseli taşınmazlar
Hisseli bir taşınmazda kişi kural olarak kendi payını satabilir. Ancak diğer paydaşların kanundan doğan önalım hakkı gibi önemli hususlar söz konusu olabilir. Taşınmazın tamamının satışı için ise tüm maliklerin işleme katılması veya usulüne uygun temsil edilmesi gerekir.

? Tapu bilgilerindeki veya taşınmazın fiili durumundaki uyuşmazlıklar
Bağımsız bölüm, yüzölçümü, nitelik, sınır veya yapı ile tapu kayıtları arasındaki farklılıklar satış sürecinde sorun yaratabilir. Özellikle arsa ve ticari gayrimenkullerde bu kontroller daha da önem kazanır.

? Yetki ve temsil sorunları
Satışı malik yerine başka biri gerçekleştirecekse geçerli ve satış işlemini kapsayan bir vekâletname gerekir. Şirket adına yapılacak satışlarda ise temsil ve imza yetkilerinin güncel olması önemlidir.

Satışa çıkmadan önce kontrol, sonradan çözüm aramaktan daha kolaydır.

Bir gayrimenkulün satışa hazırlanması yalnızca doğru fiyatı belirlemek ve ilan vermekten ibaret değildir. Tapu kayıtlarının, takyidatların ve satışa etki edebilecek hukuki durumların önceden kontrol edilmesi; hem satıcıyı hem de alıcıyı zaman kaybından ve beklenmedik sorunlardan korur.

Gayrimenkulünüzü satmayı düşünüyorsanız, süreci en başından doğru planlamak güvenli ve sağlıklı bir satışın en önemli adımlarından biridir.

Aysun Yavuz
RE/MAX Leon | Gayrimenkul Danışmanı
Lüks Konut & Ticari Gayrimenkul
? 0532 264 22 14

“Aysun varsa, çözüm var.”